3月28日，國(guó)内領先的商務物業管理服務提供商——卓越商企服務（6989.HK）（以下簡稱“卓越商企”）發(fā)布2021年度業績公告，向(xiàng)市場遞交了一份亮眼的成(chéng)績單。
截至2021年12月31日止，卓越商企服務實現收入34.7億元，同比增長(cháng)37.3%。在盈利能(néng)力方面(miàn)，實現毛利潤爲9.6億元，同比增長(cháng)44.6%；實現歸母淨利潤5.1億元，同比增長(cháng)57%，超過(guò)此前40%的增速指引。
與此同時(shí)，董事(shì)會(huì)宣派年度末期每股17.38港仙股息，連同中期派付的每股現金18.62港仙股息，全年股息總額達到每股現金36.00港仙，對(duì)應全年派息率高達70%，并承諾2022-2024未來三個财年每年全年派息率不低于50%。不斷增強的盈利能(néng)力疊加管理層對(duì)于高派息的承諾，充分展現出卓越商企經(jīng)營質量優異，不斷爲股東和投資者創造高額回報的強大實力。
對(duì)于物業行業來說(shuō)，2021年無疑是具有重大轉折意義的一年。随著(zhe)越來越多的物企登上資本市場的舞台，物業股的稀缺性逐漸降低，加之房地産信用危機傳導而來的恐慌情緒，物管闆塊的整體估值已消化至近三年的中低位區間。
筆者判斷，接下來行業内部或會(huì)産生或延續細分領域的結構性機會(huì)。在這(zhè)之中，市場空間大、盈利能(néng)力強、稀缺性突出的商務物業就(jiù)尤爲值得關注。
有鑒于此，筆者將(jiāng)結合卓越商企服務的最新年度業績報告，從規模擴張、盈利能(néng)力、數字化轉型及人才戰略三個方面(miàn)簡要論述這(zhè)家商務物業服務領域龍頭企業的基本面(miàn)情況和投資價值。
一、主航道(dào)雙輪驅動，強勁市場化競争優勢支撐高确定性成(chéng)長(cháng)
成(chéng)立于1999年，卓越商企服務一直專注商務物業管理服務，主要覆蓋寫字樓、商務綜合體、企業大樓、辦公與研發(fā)園區等領域，是國(guó)内少數專業爲商務物業，尤其是高端商務物業，提供綜合服務的物業管理服務提供商之一。
截至2021年12月31日，卓越商企服務的總合約物業面(miàn)積爲5677萬平方米，同比增長(cháng)27%；總在管全委物業面(miàn)積爲4120萬平方米，較2020年增長(cháng)29%。合約項目覆蓋50座城市，在管項目覆蓋41座城市。其中，一線、新一線城市的在管面(miàn)積占比高達85%。
按照管理業态劃分，卓越商企旗下PM商業綜合體的全權物業管理、FM設施管理賽道(dào)、住宅公寓三大業态齊頭并進(jìn)，全方位聚焦增長(cháng)。
公告顯示，卓越商企2021年商務物業業态的在管面(miàn)積爲1793萬平方米，實現收入19.62億元，同比增長(cháng)25.5%，營收貢獻占比爲74.6%。公共與工業物業方面(miàn)，在管面(miàn)積爲924.8萬平方米，實現收入3.5億元，同比增長(cháng)7.1%，營收貢獻占比爲13.3%。此外，同期住宅物業的在管面(miàn)積及收入分别爲1402萬平方米和3.19億元。
（來源：公司公告）
再從項目來源來看，卓越商企的第三方物業拓展表現十分出色。公告顯示，在主航道(dào)雙輪驅動戰略的指引下，卓越商企2021年市場新拓第三方非住宅物業合同達121個；市場新拓第三方非住宅年化合同金額爲5.27億元；市場新拓第三方非住宅總合同金額爲15.74億元，盡顯商務龍頭的競争實力。
從客戶類型來看，卓越商企2021年新拓大客戶合同數量49個，總合同額人民币8.03億元，新拓業務大客戶合同貢獻比51%，目前合作的戰略客戶有華爲、OPPO、榮耀、Vivo等衆多高科技及互聯網企業。
除了第三方市場外拓，合資與收并購也是卓越商企服務實現規模化發(fā)展的重要方式之一。但值得注意的是，卓越商企對(duì)于此類方式保持著(zhe)高度理性和審慎的态度。正如公告所示，卓越商企期望達到的是與原股東長(cháng)期合作，實現共同發(fā)展壯大。
筆者認爲，近兩(liǎng)年物管行業競争格局日益激烈，卓越商企互利共生的合作與收并購态度疊加極具優勢的市場化能(néng)力，是其實現高質量、穩增長(cháng)的核心要義。
卓越商企強大的綜合實力也受到了市場的廣泛認可，樹立起(qǐ)了良好(hǎo)的品牌知名度和市場影響力。
在過(guò)去一年裡(lǐ)，卓越商企服務榮膺“2021中國(guó)物業服務百強企業”（TOP14）、“2021中國(guó)辦公物業管理優秀企業”（TOP2）、卓品商務服務有限公司榮獲“2021中國(guó)物業服務多種(zhǒng)經(jīng)營優秀企業”，是行業内極具代表性的優質商務物企。
二、盈利能(néng)力穩健提升，發(fā)力增值服務打開(kāi)成(chéng)長(cháng)天花闆
有市場觀點認爲，物管行業普遍存在提價困難，盈利空間有限的增長(cháng)難題，這(zhè)也是造成(chéng)此輪物管闆塊估值集體回調的原因之一。
卓越商企服務作爲布局高端商務物業服務的物業企業，一方面(miàn)，區别于傳統住宅物業，商務物業所提供的是更加專業的資産維護和更爲廣泛的資産服務，因而擁有更高的定價權以及更強的議價權。數據顯示，2021年，卓越商企實現毛利潤同期增長(cháng)44.6%，綜合毛利率上升至27.7%，釋放了盈利能(néng)力持續提升的積極信号。進(jìn)一步按業務類型劃分，商務物業毛利率爲25.5%，公共及工業物業毛利率爲13.8%，住宅爲17.0%，商務物業明顯高于住宅物業的盈利水平，也因此有效帶動了整體毛利率的提升。
另一方面(miàn)，卓越商企專業的運營管理能(néng)力使其能(néng)夠拉開(kāi)與同行的差距，創新能(néng)力則賦予其更廣闊的成(chéng)長(cháng)空間，這(zhè)一點可以從表現持續向(xiàng)好(hǎo)的增值服務上得以體現。
公告顯示，公司于報告期内實現增值服務收入約7.81億元，較去年同期高增117.7%，營收貢獻占比爲22.5%。從盈利能(néng)力的角度來看，增值服務的毛利率拉升了6.9個百分點至41.5%。
據了解，卓越商企在增值服務領域加速突破、多元增長(cháng)，在資産服務、建築機電服務、企業服務、其他企業服務的基礎上，構建出TO B業務的雙增長(cháng)曲線，建立起(qǐ)卓越商企在商務物業領域強大競争優勢的同時(shí)，也爲業績增長(cháng)帶來了巨大的想象空間。
在這(zhè)之中，建築機電服務圍繞“一個中心，兩(liǎng)個基本點”轉型升級，夯實增值服務第一增長(cháng)曲線，2021年實現營業收入2.3億元，同比高增109%。
而旗下被譽爲業界高端服務的第一品牌的“卓品商務”服務，則以錨定企業服務，服務内容涵蓋商務禮品定制服務、茶歇服務、行政代采服務、房屋托管、長(cháng)短租公寓銷售、高端家政服務等等，是卓越商企加速價值釋放，培育增值服務的未來第二增長(cháng)曲線，2021年卓品商務收入實現1.17億元，同比大增50%。
可以看到，通過(guò)提供多元化、精細化的增值服務，卓越商企能(néng)夠很好(hǎo)地滿足企業客戶複雜化、個性化、多元化的服務訴求，從而增加客戶的黏性，這(zhè)也是商管物企專業能(néng)力的關鍵體現。
同時(shí)由于卓越商企增值服務的價值創造能(néng)力較高，其有效拉動了整體盈利水平的提高，是公司持續發(fā)力的收入及利潤增長(cháng)潛力點。
在筆者看來，增值服務占比的持續提升更是卓越商企不斷挖掘更多的商務物業服務價值，持續升級服務能(néng)力，企業競争力得到不斷提升的最好(hǎo)體現。
（來源：公司公告）
三、借力技術優勢、人才優勢，構築最深厚的護城河
當前的物管行業正處于從傳統服務模式到現代服務業行業轉型升級的重要階段，互聯網以及智能(néng)科技設備爲物企提高智能(néng)化水平、打造智慧社區奠定了良好(hǎo)技術基礎。
基于多年來在商務辦公領域的摸索與經(jīng)驗積累，卓越商企以E+智慧雙平台爲主要服務載體，以E+“卓品”爲客戶服務平台，E+FM爲設施設備管理平台，提升智能(néng)化運營水平，以智能(néng)樓宇推動可持續發(fā)展的智慧城市運營，實現了基礎服務自動化，提升管理效率及服務質量，抑制剛性成(chéng)本上升，以及服務邊界和深度升級的進(jìn)一步突破。
數據顯示，在E+FM智慧管理信息平台的助力下，卓越商企2021年整體數據指标同比提升111%，同時(shí)集成(chéng)式呼叫(jiào)中心的建立也實現了20%的人力取代及效率提升。
另值得一提的是，卓越商企高度重視人才培養及儲備，正不斷打造堅不可摧的人才護城河。公告顯示，卓越商企有完善的階梯式人才培養機制，從内部人才培養和外部招聘爲選拔輸送人才，從管理發(fā)展和專業發(fā)展打造雙通道(dào)發(fā)展路，真正做到了内功修煉，修築起(qǐ)堅不可摧的人才護城河。
展望未來，卓越商企將(jiāng)繼續強化技術優勢和人才優勢，借助科技的力量提升管理效率和服務水平，并輸出具有卓越特色的綜合管理人才與專業的項目團隊，爲每位客戶提供最專業的服務保障，對(duì)增強綜合實力形成(chéng)雙重助力。
結尾
總體來說(shuō)，在海外風險擾動、國(guó)内疫情反複、地産震蕩波及物管行業等諸多因素的幹擾下，卓越商企服務仍然交出了一份可圈可點的年度答卷，公司“深耕目标城市——做高物業濃度，兩(liǎng)翼生長(cháng)——延伸增值服務深度，新業務布局——進(jìn)一步擴張商務業态範圍”的發(fā)展策略得到進(jìn)一步深化。
展望未來，卓越商企服務以成(chéng)爲國(guó)内領先的商務不動産服務運營商爲長(cháng)期願景，并透過(guò)經(jīng)營、客戶及員工三大維度關鍵指标的目标設定，公司未來發(fā)展路徑正逐漸清晰。
筆者認爲，卓越商企所處的物管行業，現金流穩定疊加政策支持，是優質的公共服務事(shì)業。而其聚焦的商務物管賽道(dào)更是盈利能(néng)力強、拓展空間大，能(néng)帶來更多的想象空間。但估值層面(miàn)上顯然未充分反映這(zhè)一特征。卓越商企當前動态市盈率約爲8倍左右，處于曆史低位區間。相對(duì)于一衆同行，也是處于極低的位置，與其淨利潤增速與同行相當的事(shì)實不匹配。随著(zhe)市場對(duì)于專業化物管品牌需求的進(jìn)一步提高，這(zhè)家商務龍頭或有望走出業績與估值共振的戴維斯雙擊行情，不妨拭目以待。