住宅物業管理增速放緩後(hòu)，以商企物業爲主的物企價值正在重塑。
3月28日下午，素有“高端商務物業第一股”之稱的卓越商企服務舉辦2021年度線上業績發(fā)布會(huì)，董事(shì)會(huì)主席、執行董事(shì)李曉平、執行董事(shì)、總經(jīng)理郭瑩、首席運營官楊志東、财務總監呂力出席會(huì)議。
數據顯示，2021年全年，卓越商企服務實現營業收入34.68億元，同比增長(cháng)37.3%，三年複合增長(cháng)率爲37.4%；毛利潤爲9.6億元，年增長(cháng)率高達44.6%；歸母淨利潤爲5.1億元，同比增長(cháng)57%。
3月29日，受業績消息影響，卓越商企服務股價午間上漲5.33%。截至發(fā)稿，卓越商企服務每股報3.95港元，總市值48.20億港元。
在管面(miàn)積爲4120萬平方米
卓越商企服務的曆史最早可追溯至1999年，爲卓越集團旗下子公司，于2020年10月19日卓越商企服務赴港上市。卓越商企服務專注商務物業管理服務，主營業務分别爲商務物業、公共與工業物業、住宅物業、增值服務，對(duì)應在營業收入上的占比分别爲57%、10%、9%、23%。
報告期内，基礎物業管理服務收入爲26.31億元，同比增加24.6%；增值服務收入7.81億元，同比增加117.7%；其他業務收入5580萬元。從收入結構上看，基本物業的收入貢獻比高達75.9%，主要是期内在管面(miàn)積增加所緻。
截至2021年12月31日止年度内，卓越商企服務總合約物業面(miàn)積爲5677萬平方米，同比增長(cháng)27%；在管面(miàn)積爲4120萬平方米，較2020年同期3200萬平方米上升28.7%；合約項目覆蓋城市50座，在管項目覆蓋城市41座。
其中，商務物業在管面(miàn)積1790萬平方米，占比爲43.5%；公共及工業物業在管面(miàn)積920萬平方米，占比爲22.5%；住宅物業1400百萬平方米，占比爲34.0%。
從區域來看，卓越商企服務在管項目中，位于中國(guó)經(jīng)濟最發(fā)達的一線城市及新一線城市在管面(miàn)積爲3494萬平方米，占比達85%；位于大灣區及長(cháng)三角區域在管面(miàn)積分别爲1778萬平方米和940萬平方米，占比分别爲43%和23%。
爲保持穩定的面(miàn)積增長(cháng)，卓越商企服務也有意加入收并購的隊伍。卓越商企服務表示，“有關注到一些房企在今年的周期當中出現了一些困難，公司也會(huì)關注這(zhè)樣的标的。”
在标的的選擇上，卓越商企服務傾向(xiàng)于主要布局區域内。卓越商企服務執行董事(shì)、總經(jīng)理郭瑩表示，“對(duì)于卓越商企服務來講，希望标的有一定體量商務的物業，此外，擁有一些一線、新一線城市或者高端住宅的标的也是我們關注的對(duì)象。”
增值服務收入同比增長(cháng)118%
在成(chéng)本上升、物業費提價空間縮小、物企盈利下降的行業大背景下，卓越商企服務實現了毛利率和毛利潤的穩步上升。
毛利率方面(miàn)，自2020年起(qǐ)卓越商企服務連續兩(liǎng)年出現增長(cháng)。數據顯示，2020年卓越商企服務毛利率爲26.29%，較2019年的23.61%上升2.68個百分點；2021年毛利率爲27.68%，較2020年提升1.4個百分點。
從業務類型來看，增值服務和住宅物管毛利率的大幅上升是影響卓越商企服務2021年綜合毛利率穩中有升的主要原因。其中，卓越商企服務住宅物業毛利率17.0%，同比增長(cháng)5.8個百分點；增值服務毛利率41.5%，提升了6.9個百分點。
同樣受增值服務影響，報告期内，卓越商企服務毛利潤爲9.6億元，較2020年的6.64億元同期增長(cháng)44.6%。卓越商企服務進(jìn)一步表示，業績期内公司各業務毛利潤保持穩定，增長(cháng)主要因爲增值服務的毛利貢獻從2020年18.7%提升到34%。
也就(jiù)是說(shuō)，增值服務多元化快速增長(cháng)，帶動了卓越商企服務毛利率和毛利潤的雙雙上漲。
資料顯示，卓越商企服務增值服務包括資産服務、建築機電服務、企業服務、和專業增值服務四大類别。2021年，卓越商企服務增值服務收入7.81億元，同期增長(cháng)率118%；占本公司總體收入的比例約爲22.5%，較去年同期提升約8.3個百分點。
具體來看，企業服務和建築機電服務業績增幅比例較高，其中，建築機電服務業務在2021年收入2.3億元，同期增長(cháng)率達到109%；旗下專業公司卓品商務2021年收入實現1.17億元，同期增長(cháng)50%。
卓越商企服務管理層表示，會(huì)繼續聚焦資産服務、企業服務、建築機電服務和其他專業增值服務，并在現有已開(kāi)展增值業務的基礎上，持續發(fā)展創新增值業務，重點利用公司對(duì)商務物業設備設施管理的專業能(néng)力和B端優質客戶資源，構建建築機電服務和企業服務雙增長(cháng)曲線。
第三方業務占比近六成(chéng)
和大多數以住宅物業爲主營業務的物企不同的是，卓越商企服務在承接獨立卓越集團物業的基礎上，還(hái)擁有較強的外拓能(néng)力。
報告期内，卓越商企服務合約面(miàn)積同比增加1204萬平方米，其中儲備面(miàn)積1557萬平方米，主要來自卓越集團的持續貢獻；在管面(miàn)積4120萬平方米，其中獨立第三方占比59%。
卓越商企服務表示，來自卓越集團豐富的資源、強大的品牌支持，是公司長(cháng)期穩定發(fā)展的重要保障。截至2021年，集團土地儲備面(miàn)積達6399萬平方米，布局40多個城市。其中絕大部分位于粵港澳大灣區及長(cháng)三角地區，自持一線核心地段商業面(miàn)積近120萬平方米。
除了來自母公司卓越集團持續貢獻儲備物業以外，卓越商企服務一直十分注重培養獨立外拓能(néng)力。2021年，其市場新拓第三方非住宅物業合同達121個，市場新拓第三方非住宅年化合同金額爲5.27億元，市場新拓第三方非住宅總合同金額爲15.74億元。
報告期内，卓越商企服務來自第三方的基本物業服務收入爲21.06億元，占公司總營業收入的60.7%；管理來自第三方的物業面(miàn)積爲2432萬平方米，占總物業面(miàn)積的59%。
觀察者網了解到，卓越商企服務第三方非住宅物業分爲兩(liǎng)大主航道(dào)業務：FM企業大樓及辦公研發(fā)園區、PM商辦物業新拓業務。
報告期内，卓越商企服務新拓的FM企業大樓及辦公研發(fā)園區包括大疆天空之城總部大樓、迅雷總部大樓、榮耀全國(guó)首個綜合基地深圳榮耀智能(néng)制造中心、小鵬汽車FM業務全國(guó)框采、華爲蘇州基地二期等；PM高端商務項目方面(miàn)，卓越商企服務新拓PM寫字樓及商務綜合體、産業園區項目約100萬平方米。
僅以大客戶阿裡(lǐ)爲例，繼2021年上半年拿下阿裡(lǐ)華南區總部深圳阿裡(lǐ)中心後(hòu)，卓越商企服務在下半年進(jìn)軍阿裡(lǐ)杭州核心園區，并同時(shí)中标了阿裡(lǐ)成(chéng)都(dōu)香城體育中心，東莞百城等。随著(zhe)合作加深，2022年起(qǐ)，卓越商企服務已與阿裡(lǐ)簽署戰略協議。
截至目前，卓越商企服務已爲騰訊、百度、阿裡(lǐ)、華爲、美團、小米、滴滴、聯想、網易、京東、大疆、快手等衆多國(guó)内各行業領軍企業及世界500企業首選的合作夥伴。
郭瑩表示，房地産市場調控下，競争格局已然發(fā)生變化，“未來物業行業和房地産相關性會(huì)越來越減少，更多是依靠企業自身獨立市場化的能(néng)力，以及企業品牌和核心優勢來取得更多的市場份額。”